律师：证件不全交易不合法

    29日上午，家住黔城城东街道的市民刘先生致电本报热线咨询，他两年前买了一套回迁房，如今却无法过户到自己名下，连日来，刘先生拿着双方签下的《房屋转让协议》，想索回这套房子的所有权，刘先生想咨询如何维护自己的合法权益。

    据刘先生介绍，2008年6月，他在城东街道太平岗附近看中一套现房，但该房屋是回迁房，卖方陈某未取得房产证。陈某提出20万元房款一次性付清，付款前同刘先生签下《房屋转让协议》，约定房产证拿到手后就过户给刘先生。刘先生付清房款后，陈某按约定时间交出房屋钥匙。今年8月，这套房子的房产证还未办下来。陈某主动找到刘先生，要求退还房款，让刘先生归还房子。刘先生则认为陈某是看到房价猛涨，故意毁约。刘先生拿着事先签订的《房屋转让协议》，向律师求助，得知买卖无证回迁房不受法律保护，协议可以帮他要回房款和部分经济损失，却无法拿到房子所有权。

    昨（30）日，记者采访了黔城某律师事务所李律师，李律师告诉记者，可以上市交易的房屋要有三证——国有土地证、房产证、契税证，证件不全则交易不合法。市民想买回迁房，首先要弄清回迁房的性质，将来的房产证是小房产证还是多年后可转成上市交易的大房产证。弄清回迁房土地属出让土地还是划拨土地。划拨土地的回迁房办理土地证，需向国家缴纳一定出让金。李律师提醒购买者，回迁房一时间是无法过户的。房产证下发后，房子在法律上依旧属于卖主。交易时间过长，许多不可预见的因素容易诱发纠纷。比如，房价飙升、所有权人死亡、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承等情况。

    记者随后从黔江区法院了解到，回迁房的买方无法从买卖合同中获得充分的保障。房屋的归属最终取决于过户情况，所有权证属谁，他就是房屋的所有权人，所签协议形成的仅仅是一种债权债务关系，买主对房屋没有所有权，打官司也会“吃亏”。不过，买方可以要求卖方将房款退还。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6款的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不能转让，因此法院有可能认为买卖还没有办理产权证的回迁房无效。在卖方还没有取得房产证或者取得房产证但未过户前，卖方违反合同约定，将房屋卖与他人并办理过户手续，即使法院认定原买卖协议有效，原购买方也不能取得房屋产权。因为，原购买方在没有办理产权过户手续前，只是取得了合同上的债权，并未取得房屋的产权，即使已经入住该房屋也是如此。